Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)

Endlich hat die Bundesregierung den Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Der Entwurf war überfällig. Zu lange wurden die Belange der Mieterinnen und Mieter allein dem Markt überlassen.

Dabei sprechen wir nicht über eine allgemeine Mietpreisbremse. Nur dort, wo die Länder Wohnraummangel identifizieren, sollen Wohnungsmieten beim Abschluss neuer Mietverträge künftig nur noch begrenzt erhöht werden. Da ein Bestandsschutz gilt, brauchen zuvor höhere Mieten nicht abgesenkt zu werden. Ein wirklicher Schutzschirm vor überhöhten Mieten ist der hier vorliegende Gesetzentwurf aber bislang nicht.

Die Bundesregierung hat sich dem Druck der Immobilienlobby gebeugt und großzügige Ausnahmen und Verzögerungsmöglichkeiten in den Gesetzentwurf aufgenommen. Die vorgeschlagene Mietpreisbremse ist löchrig wie ein Sieb. Es bleibt dem parlamentarischen Verfahren überlassen, diese Löcher zu schließen, um die Mietpreisbremse zu einem wirksamen Instrument zum Schutz der Mieter zu machen. Deshalb ist es geboten, dass der Bundesrat die schlimmsten Verwässerungen benennt und zurückdreht:

Mit Sicherheit ist es erstens nicht zielführend, wenn es den Ländern untersagt wird, über die Dauer von fünf Jahren hinausgehend Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Ich plädiere dafür, diese Frist auf 10 Jahre auszuweiten. Seien wir ehrlich: Es ist illusorisch anzunehmen, dass in einem angespannten Wohnungsmarkt, der eine Landesregierung dazu veranlasst hat, eine Rechtsverordnung im Sinne der Mietpreisbremse zu erlassen, eine Entspannung innerhalb der vorgeschlagenen 5-Jahresfrist eintritt. Die Länder brauchen zwingend die Möglichkeit, auf die Entwicklungen des Marktes flexibel zu reagieren.

Zweitens halten wir die gesetzliche Präzisierung des Gebietes mit einem angespannten Wohnungsmarkt für richtig und wichtig. Wir sind deshalb dagegen, die in § 556d Abs. 2 Satz 3 des Gesetzentwurfs aufgeführten Indikatoren zu streichen. Sie sollten stattdessen noch konkreter formuliert werden, um Rechtsunsicherheiten bei der Ausübung der Verordnungsermächtigung und Streitigkeiten zu vermeiden. Dies dient sowohl den Interessen der Vermieter als auch denen der Mieter. Der den Ländern zustehende Beurteilungsspielraum sollte auf diese Weise handhabbarer gemacht werden. So sollte zum Beispiel definiert werden, wann ein deutlich stärkerer Anstieg der Mieten vorliegt, wann die durchschnittliche Mietbelastung deutlich überschritten ist oder bei wieviel Prozent der vorhandenen Wohnungen ein geringer Leerstand auch im Verhältnis zur großen Nachfrage angenommen werden soll.

Drittens sollte die den Ländern auferlegte Begründungspflicht über die konkret gegen den Wohnungsmangel zu ergreifenden Maßnahmen beim Erlass einer Rechtsverordnung gestrichen werden. Um einer solchen Begründungspflicht auch fundiert nachkommen zu können, wäre eine Zusammenarbeit zwischen Ländern und Kommunen erforderlich. Diese müssten einen Maßnahmenplan erarbeiten und abstimmen. Damit würde das gesamte Instrument viel zu schwerfällig, als dass notleidenden Mietern umgehend geholfen werden könnte. Überdies könnte auf diese Weise nicht mehr flexibel auf Veränderungen reagiert werden.

Erstvermietete Wohnungen sollten zwar von der Mietpreisbremse ausgenommen werden. Diese tragen schließlich zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes bei. Natürlich müssen wir Anreize setzen, neue Wohnungen zu bauen. Allerdings erschließt es sich mir viertens nicht, warum dieser Schutz auf alle nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen ausgedehnt werden soll. Je nach Ausgestaltung der Mietpreisbremse kann diese nach dem momentan vorliegenden Entwurf bis zum 31. Dezember 2025 reichen. Warum soll eine Wohnung vom Schutz der Mietpreisbremse ausgenommen werden, wenn sie innerhalb dieses Zeitraums erneut vermietet wird? Wo liegt bei einer Anschlussvermietung der Unterschied zu den sonstigen Mietwohnungen? Der Vermieter wird dadurch auch nicht übermäßig belastet, weil er ja die Kalkulation seiner Kosten aufgrund der zuerst von ihm verlangten Miete errechnet hat. Und diese durfte er ja frei wählen. Der Vermieter wird also nicht unbillig eingeschränkt, wenn die Mietpreisbremse bei einer Anschlussvermietung greifen sollte. Zumindest sollte eine Herausnahme von Neubauten auf fünf Jahre zeitlich begrenzt werden.

Ganz wichtig ist es mir fünftens, dass eine Ausnahme zur Mietpreisbreme nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen nur zugelassen wird, wenn das Gebäude den Anforderungen der Energiesparverordnung entsprechend modernisiert worden ist. Zwar sollen nach der Intention des Gesetzentwurfs nur diejenigen Modernisierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen werden, die einem Neubau gleichkommen. Um den Investoren sogleich die richtigen Anreize zu setzen, sollte aber bereits im Gesetzestext auf die Energiesparverordnung Bezug genommen werden. Das dient der Klarstellung, dass die Modernisierung die gleichen energetischen Anforderungen wie ein Neubau zu erfüllen hat.

Sechstens und letztens stimmen wir dem Gesetzentwurf zwar darin zu, dass ein entgegen der Intention der Mietpreisbremse gerichtetes Verhalten des Vermieters sanktioniert werden muss. Nur wird eine solche Sanktion ein stumpfes Schwert bleiben, wenn diese erst ab der Rüge des Mieters greift. Ein Vermieter wäre doch schlecht beraten, wenn er sich bereits vor einer Rüge seines Mieters mit den Erfordernissen der Mietpreisbremse auseinandersetzten würde. Er verschwende nur Zeit und Geld. Der Vermieter könnte folgenlos die von ihm gewünschte Miete erheben und abwarten, ob sein Mieter diese als unangemessen rügt.

Wenn eine Rüge ausbleibt, hat er Glück gehabt. Wenn der Mieter doch rügt, senkt er eben den Mietzins auf das erlaubte Maß. Die bis zur Rüge des Mieters erhobene Miete verbleibt in seiner Tasche. Wo liegt darin sein Risiko? Es ist auch nicht unbillig, dass der Mieter bis zum Auszug die überhöhte Miete zurückfordern kann. Der redliche Vermieter verlangt ohnehin nur den gesetzlich zulässigen Mietzins. Warum soll der unredliche Vermieter ihm gegenüber bevorteilt werden?

Die Idee, die hinter diesem Gesetzentwurf der Bundesregierung steht, ist gut und unterstützenswert. Wir müssen allerdings die aufgezeigten Löcher schließen, wenn die Mietpreisbremse ein Instrument werden soll, das in Gegenden des Wohnungsmangels die schlimmste Not der Mieter lindert, ohne die Vermieter zu übervorteilen.

Ich bitte Sie daher, durch die Unterstützung der von mir sechs aufgezeigten Änderungsbereiche daran mitzuarbeiten.